Posséder un terrain en Thaïlande : ce que j'ai appris en interviewant un agent immobilier expatrié à Koh Samui

La question de posséder un terrain en Thaïlande en tant qu'étranger revient dans absolument chaque discussion que j'ai avec des investisseurs francophones. Et je comprends pourquoi. Les forums sont remplis de contradictions, les réseaux sociaux affichent des villas à 150 000 euros vue mer, et personne ne s'entend sur ce qui est vraiment légal. J'ai voulu aller chercher une réponse de terrain, pas de théorie. J'ai donc interviewé Pierre-Louis, 22 ans, agent immobilier expatrié à Koh Samui depuis plus de deux ans, qui travaille pour Eden Rock, une agence qui est à la fois constructeur, promoteur et gestionnaire de locations courte durée. Ce qu'il m'a expliqué sur le modèle foncier thaïlandais m'a conforté dans ce que j'observe moi-même sur le marché depuis plusieurs années.

Ce que dit la loi thaïlandaise sur la propriété foncière des étrangers

La règle de base est simple et non négociable : un étranger ne peut pas posséder de terrain en Thaïlande. Le Thai Land Code Act est explicite sur ce point. Vous pouvez posséder un bâtiment construit dessus, dans certaines conditions, mais le sol lui-même ne peut pas être inscrit à votre nom au registre du Département des Terres thaïlandais.

Partant de là, deux options légales existent pour contourner cette contrainte. La première, c'est la société thaïlandaise avec un associé local. La seconde, c'est le lease de 30 ans. Et comme Pierre-Louis me l'a confirmé dans notre échange, ces deux options ne se valent absolument pas dans le contexte actuel.

Pourquoi la solution société thaïlandaise est devenue risquée

L'option société, c'est la grande classique que tout le monde vous sort en premier. Vous créez une entreprise thaïlandaise dans laquelle vous détenez 49 % des parts, et un associé thaïlandais en détient 51 %. Cette société achète le terrain. Sur le papier, ça fonctionne.

Mais Pierre-Louis a été très clair avec moi : "C'est très important de trouver un vrai associé qui apporte vraiment du capital à l'entreprise et pas de trouver des prête-noms, des nominees. Comme vous pouvez le voir en ce moment, il y a de gros problèmes, beaucoup de contrôles."

C'est exactement ce que je vois dans les dossiers qui me remontent. Les autorités thaïlandaises ont durci leurs contrôles sur les montages avec prête-nom. Un nominee, c'est un Thaïlandais qui figure nominalement comme actionnaire mais n'apporte aucun capital réel. C'est illégal. Si votre montage est retenu comme fictif, vous perdez le terrain, vous perdez l'argent, et vous vous retrouvez sans recours dans un système juridique que vous ne maîtrisez pas.

Trouver un vrai associé thaïlandais qui apporte du capital, qui s'implique dans l'activité, et qui accepte de rester partenaire sur 20 ou 30 ans : c'est une autre histoire. Pierre-Louis l'a formulé sans détour. "Les Thaïlandais ils font les choses de leur côté. Cette première option, c'est faut oublier." Je partage entièrement cette analyse.

Le lease 30 ans décrypté : ce que le contrat dit réellement

Le lease, c'est un bail foncier de 30 ans signé avec un propriétaire thaïlandais. Vous ne possédez pas le terrain. Vous louez le droit de l'utiliser sur une durée déterminée. Ce bail est enregistré au Département des Terres, ce qui lui donne une existence juridique solide.

Le modèle qu'utilise Eden Rock est intéressant dans sa structure : le promoteur ne possède pas les terrains. Il signe un contrat de lease avec le propriétaire thaïlandais, puis sous-loue chaque parcelle aux acheteurs. Pierre-Louis me l'a expliqué ainsi : "On va voir un propriétaire thaïlandais, on va faire un contrat de lease et après on va sous-louer aux acheteurs chaque parcelle."

Ce qui m'a retenu l'attention, c'est ce qui se passe en cas de défaillance du promoteur. C'est le scénario que personne ne veut envisager mais que tout investisseur sérieux doit anticiper. Faillite, décès, disparition de la structure. Dans le montage d'Eden Rock, des clauses prévoient la reprise par un héritier et surtout, comme Pierre-Louis me l'a précisé, "l'acheteur pourra passer en direct au final avec le propriétaire." C'est cette clause qui fait toute la différence. Si le promoteur disparaît, vous avez une relation contractuelle directe avec le propriétaire foncier, sans intermédiaire.

Le renouvellement du lease : ce qu'on vous dit rarement

Le bail de 30 ans est renouvelable. Mais renouvelable ne veut pas dire garanti. C'est une nuance que beaucoup d'acheteurs ignorent ou préfèrent ne pas entendre.

Pierre-Louis l'a dit clairement : "En Thaïlande ça se passe sur 30 ans, c'est renouvelable mais c'est pas garanti. Donc faut partir du principe que ce sera pour 30 ans."

Ce point est capital pour votre stratégie d'investissement. Votre modèle financier doit fonctionner sur 30 ans, pas sur une hypothèse de renouvellement automatique. Si le renouvellement se passe bien, tant mieux. Mais si le propriétaire refuse, si les héritiers du propriétaire ont d'autres projets, si la loi change : vous devez être rentable et sorti avant ce moment. C'est pour ça que la question de la revente est aussi centrale.

Revente d'un bien en lease : quand vendre et pourquoi les premières années comptent

C'est le sujet que les promoteurs évitent souvent d'aborder frontalement. Un bien en lease se déprécie mécaniquement avec le temps. Chaque année qui passe, il reste un an de bail en moins, donc la valeur baisse. C'est logique et inévitable.

Mais Pierre-Louis m'a donné une lecture plus fine : "Quand vous achetez sur plan forcément vous pouvez le revendre plus cher. Et aussi les premières années vous allez avoir les premiers 1 an, 2 ans de track record Airbnb."

Ce track record, c'est ce qui donne de la valeur à la revente dans un premier temps. Un acheteur qui reprend un bien avec 18 mois de résultats Airbnb vérifiables, sur un marché comme Koh Samui où les rentabilités locatives sont réelles, ça se vend. Le prochain investisseur achète de la performance documentée, pas une promesse.

À partir de 5 ans en revanche, la dynamique s'inverse. La décote mécanique du bail restant commence à peser plus lourd que l'attractivité des revenus. Pierre-Louis l'a formulé ainsi : "À partir de 5 ans, c'est là où effectivement il commence à perdre en valeur chaque année."

Ma conviction après plusieurs projets suivis sur des marchés similaires : si vous investissez en lease, pensez sortie dans les 3 à 5 premières années, ou pensez rendement locatif long terme jusqu'à la fin du bail. La position intermédiaire, c'est souvent la moins bonne.

Eden Rock annonce du 15 % net de rentabilité et un potentiel de 450 000 euros générés sur la durée du bail. Je ne valide pas ces chiffres comme garantie - ils dépendent du marché, de la gestion, de la saison - mais Koh Samui est un marché avec une vraie demande locative, et des chiffres de rentabilité dans cet ordre de grandeur sont cohérents avec ce que je vois sur des biens bien gérés en courte durée.

Visa et permis de travail pour exercer légalement en Thaïlande

Un point qui ne concerne pas directement les investisseurs mais qui m'a semblé utile à mentionner, notamment pour ceux qui envisagent de s'expatrier et de travailler dans l'immobilier local.

Pierre-Louis dispose d'un visa non-B et d'un permis de travail. Il a été précis sur ce point : "Pour travailler, vous avez deux choses. Vous avez le visa non-B, ça vous donne pas le droit de travailler, ça vous donne le droit de rester sur le sol thaïlandais. Et pour avoir le droit de travailler, il vous faut un permis de travail."

Ces deux documents sont cumulatifs et obligatoires. Le visa non-B seul ne suffit pas pour exercer une activité professionnelle rémunérée en Thaïlande. C'est un piège dans lequel tombent beaucoup d'expatriés, y compris dans l'immobilier. Le permis de travail est fourni par l'entreprise employeuse dans certains cas, mais ce n'est pas systématique : vérifiez ce point avant de vous engager avec un employeur local.

Pour toute question sur la fiscalité applicable aux revenus locatifs générés depuis la Thaïlande, le Thai Revenue Department est l'autorité compétente.

Ma conviction après deux ans à observer ce marché

Ce que j'ai appris en échangeant avec des professionnels comme Pierre-Louis sur place, c'est que la vraie solution, c'est le lease structuré intelligemment. Un contrat de 30 ans avec un propriétaire thaïlandais, des clauses de succession claires, la possibilité pour l'investisseur de passer en direct si le promoteur disparaît. Ce n'est pas parfait. Le renouvellement n'est pas garanti, la valeur se déprécie sur le long terme, et vous ne serez jamais propriétaire du sol au sens légal du terme.

Mais c'est le cadre légal qui protège réellement votre investissement quand il est bien monté. La solution société avec prête-nom, c'est jouer à la roulette avec un système juridique que vous ne maîtrisez pas. Les contrôles renforcés en Thaïlande depuis quelques années sur ces montages devraient suffire à dissuader les derniers convaincus.

Si vous envisagez d'investir, la question n'est pas "comment posséder vraiment un terrain en Thaïlande en tant qu'étranger." Cette question n'a pas de réponse légale satisfaisante. La bonne question, c'est "comment structurer mon lease pour que mon investissement soit rentable, revendable dans les bonnes conditions, et protégé si le promoteur disparaît." C'est là que se joue la qualité de votre deal.

Pour vérifier la solidité d'un montage foncier, la Bank of Thailand publie aussi des données sur les flux d'investissements étrangers en immobilier qui permettent de contextualiser le marché.